博冠体育今年2-3月,全国楼市迎来“小阳春”,但4月开始显露疲态,5月以来,销售数据进一步下滑,百强房企单月业绩环比下降超14%。
在这一背景下,6月7日,由经济观察报主办的2023年第20届蓝筹年会开幕,国际欧亚科学院院士、住房和城乡建设部原副部长仇保兴做了《增强房地产市场韧性六策》的主题演讲。
仇保兴认为,近期,中国的房地产市场脆弱性明显增加,如国际金融风险输入的可能性增长,民众消费意愿下降,地方政府财力萎缩,头部企业的自救能力衰退,地方货币和财政政策调节的空间明显减少,个人房贷余额增速直线下降等。
而房地产行业对中国经济稳定和增长具有重要作用,因此,仇保兴提出多项建议,包含稳健、权力下放、多样化、协同、冗余、适应等六个关键词。
他认为,宏观政策稳健为先,应该恢复市场主体(包括房地产公司、购房者)的主体地位,法无禁止皆可行,要不断清理对以上主体的约束政策。只有良性的市场供需自发调节恢复才能增强市场韧性,无当的行政干预是脆弱性的根源。
仇保兴建议,首先要将权力下放,发挥地方政府首创精神,将“集中调”转为“分散调”,精约束、多放权,例如首套房利息和首付比例等可由地方政府定;
第三,扩大刚需和改善性住房需求,增加老旧小区改造力度,减少对市场主体的约束;
第四,多渠道扩大住房消费需求,鼓励地方政府、企业和科教机构购买“人才房”,让科技人员的住房先宽敞起来;
第五,应协调好住房信贷优惠,房地产解困基金和老旧小区改造补贴等政策工具,稳住重点城市房地产市场,形成风向标。
房地产的“韧性”这一概念还比较新,从国内外比较可以看到,我国房地产市场进入了新的时代——反脆弱时代。韧性和脆弱是一对矛盾,任何事物如果脆弱性很大,意味着崩溃的可能性就会增大。
脆弱性之一,和国际相比较,中国的人均住房面积和资产分布具有特殊性。美国人的家庭资产中,投资到金融系统的占70%左右,真正持有房产的价值只占财富的30%左右,但中国经过40年城镇化的快速发展,家庭财产在房地产的占有比率高达70%以上,而金融市场又相对不发达,持有金融市场资产只有30%左右,和美国正好相反。
这意味着中国的房地产市场培育了许多中产阶级,如果这个房地产市场崩溃,一大部分中产阶级可能会消亡,这是中国的国情,反映了房地产市场的脆弱性,因此可以理解为什么中央政治局会议数次提到要稳房价、稳地价、稳预期,因为国民的财产结构不一样。
从房地产投资与名义GDP占比维度看,中国的占比和美国完全不一样,中国高出美国约一倍,中国的房地产相关行业拉动链条非常大和长。在快速城镇化的过程中,一个国家造出的房子居然占全世界的一半,这样大的产能对GDP的贡献完全分不开。
中央提出三大风险,第一大风险是房地产风险,第二大风险是金融风险,其次是地方债风险。可以说,这三大风险归根到底是房地产的风险,后面的风险也是房地产风险派生出来的。
金融风险与其他风险有一个巨大区别,就是金融风险在地理空间上的高度不均衡,有个“二八定律”,即663个城市中,头部20%的城市所占有的金融总量等于全国的80%,剩下八成城市占有的金融总量不到20%。仅北京就拥有20多万亿的金融资产,占了全国金融资产10%左右。反过来说,只要头部20个城市的金融市场不出问题,房地产市场整体也可稳定,金融大局是可以稳定的。至于还有两三百个城市在收缩,它们所占的金融资产不到10%。
脆弱性之三,我国的总投资额和房地产严重相关。“三架马车”的比喻在经济学上不甚科学,但确实是非常直观的分析手段。消费是百姓口袋里的钱,一般刺激都可能难以奏效;脱钩和全球经济衰退的大背景下,外贸是整个国际大市场决定的,不是我们能独立支撑的。
我们的老手段是投资,但新的投资机会在哪里?随着人口老龄化,养老和健康是非常重要的两大投资领域,但依靠房地产的转型却非常难,很多决策者、智库有很多良好愿望,但没有了解到这种投资的结构转型非常艰难,而且必须瓜熟蒂落、水到渠成,不可能异想天开地搞乌托邦。
脆弱性之四,是依赖中央集中调控的习惯性思维,长期希望中央、国务院有什么锦囊妙计一招定天下,就可能会造成比较大的市场波动,这种思维定式最要不得。
中国的房地产是一个水火差异巨大的市场,某个城市可能是火爆的,另一个城市则冰冻三尺非一日之寒,怎么能够希望一种政策、一个手段能适用所有市场?所以应该分散地调控。
但这些分散的调控还不能足以应对新的脆弱性,即第五个脆弱性,房地产领域的金融衍生品乱象频显。
金融衍生品神出鬼没,基于三个出生的利益链条,一是它从出生那一刻起就是为了避免金融监管而想出的新招;二是极大放大杠杆率,不到100%不罢休,这是资本的本性;三是会严重加剧金融市场不稳定性。
芝加哥大学有一位研究金融风险的教授,他认为现代金融市场会自动按照三个台阶走向崩溃,第一个台阶是投资型市场,第二个台阶是进入高杠杆的风险市场,第三会自动进化为旁氏骗局为主的市场,所有的金融机构都会拆东墙补西墙,任何一个风吹草动会造成整个金融市场的崩溃,这就是著名的“明斯基时刻”。
中国有一些地方,包括一些中等城市都曾出现过明斯基时刻,跟金融衍生产品的无序扩张一脉相承,而且是它们引发的。对任何金融产品,只要涉及到百姓背负的杠杆率发生较大变化,都应该成为重点观察的敏感对象,因为这是脆弱性重要源头。
近期,房地产市场脆弱性增长更加明显,因为国际金融风险输入的可能性大幅度增长,美欧日等发达经济体持续加息,国内民众的消费能力和意愿明显下降,地方政府财力萎缩,头部企业的自救能力衰退,地方货币和财政政策调节的空间减少,个人房贷余额增速直线下降等,这些都提醒我们现在要关注脆弱性,提高房地产市场的韧性。
一切有利于提高房地产市场韧性的都是好政策,一切可能增加脆弱性的设想都应该放弃。
第一个增强韧性的策略是稳健。首先要考虑宏观政策稳健,稳健就是给市场经济以定海神针,应该恢复市场主体(包括房地产公司、购房者)的主体地位,而且贯彻法无禁止皆可行,要不断清理对以上主体的约束政策。只有良性的市场供需自发调节才能增强市场韧性,失当的行政干预是脆弱性的根源。
房子是用来住的,不是用来炒的,这是一项长期必须坚持的措施,就像双碳战略一样。既不能搞碳冲锋,也不能搞房价遏制性的短期冲锋。
宏观政策的稳定是微观市场主体自我修复的基础,宏观不稳定,企业主体和家庭负债表没法修复创伤,因为没有良性预期。政府要守信,特别是对房地产市场,答应的就必须办到,不能一任市领导一个变化。市场主体守信源于政府守信,政府自身要做定海神针,而不是做搅动者。
第二是权力下放。要把房地产市场调控由“集中调”变成“分散调”,在此过程中一定要发挥地方政府的首创精神。就像李强总理所说,在上面都是问题,到了基层都是办法。基层有许多办法是北京的智库打破脑壳都想不到的。“集中调”是“分散调”的基础,只有身处具体一线博冠体育,身处在问题之中的人才能找到解决问题的办法。
地方政府一旦犯错,中央还可以约谈纠正,反之则不然。让地方政府有序试错,是增强韧性非常重要的措施。精约束,多放权,要地方政府负首要责任,要把权力下放,把手段下放,把工具箱放给它们。比如首套房利息和首付比可以由地方政府定,可以跟地方银行商量一个合理的、动态的水平,而不能一刀切,也不能无序地让零首付金融衍生品搅乱市场。
总量控制的前提下,地方拍卖土地的面积是多少?什么时候出让?是不是集中出让?这些地方管的细节,中央部委为什么要管?就像娘舅给了红包,却告诉外甥哪一分钱什么时候用,用在什么地方都要管就麻烦了。
第三个反脆弱、增强韧性的策略是多样性。保护生态系统,要求生态物种多样性越来越好,系统就会有韧性,就能抵抗外界的干扰,房地产市场也一样。
我国的房地产市场出的毛病是什么呢?40年前所有的房子都是政府造的,40年后所有的房子大多都是纯商品房,严重缺乏多样性。欧盟房地产市场为什么比较稳定?近50万温州人作为中国顶尖炒房团在欧盟也炒不起来,因为欧盟的房子供给结构上,合作社房占50%,还有先租后售房、共有产权房等,品种很多,这些房源占比始终高于纯商品房,而且纯商品房也有完善的消费税调节。温州人再会炒房,在欧盟都炒不起来,原因就在这里博冠体育。
住房供给主体多元化很重要,不能单一供应商品房,更不能只建政府房,这是错误的,走老路了。
多样性,再具体来说就是住房供给主体多样化,资金来源多样化,调控手段工具多样化,住房需求渠道、建造渠道和供给渠道多样化。这四个多样化程度越高,韧性越强。这对韧性的理解和过去传统调控是不一样的,韧性是基于生态系统而产生的概念。多样性是极其重要的目标,但多样性不是一天造就的,必须从现在开始不断地去丰富。
第四个策略是协同。大家注意到,历史上很多政策是打架的,能不能不打架,这非常重要。
金融货币、财政税收、土地出让、空间规划、农村土地制度改革等政策应该协同。有些智库专家很好笑,一些县城房价下降、人口不断流失的时刻,还要出台农村宅基地入市政策,还要同权、同利、同价,这不是一下子把当地房地产市场搞垮了吗?房地产市场的调控方面一定要同步,至少不矛盾,多方协同,防止“各自为战、相互干扰”博冠体育。再是跨专业、跨部门、跨区域(城乡)协同,中长期目标协同。
还有一个重要的事,是建立多层次房地产“三稳”联席会议,多层次即中央、省、市三个层级,防止各自为政。不能中央说了稳博冠体育,部门却要求有个性化动作这就麻烦了,特别是金融部门,要善于甘当无名英雄式的“定海神针”。
增强韧性的第五策是冗余。比如要发挥中央和省级“房地产解困基金”定心丸作用。其次,我国地方政府财政结构与企业和西方城市不同,比如说浙江省的非金融资产,即刨除金融资产以外的国有资产总数已达12万亿,净资产占40%以上。我们计算地方负债比例要考虑这些问题。我国实行土地公有制,所有的有效投资都会产生土地溢价也没有统计进去,所以不应该在负债比问题上自己造成恐慌。
我们应该有多种应急调控预案和工具储备,比如消费税。温州人到罗马炒房,输入名字,计算机会告诉你是第一次到罗马来,欢迎你,在罗马买的第一套房免税;如果有人说我有钱买第二套房,欢迎,第二套房收14%的消费税;买第三套房收24%的消费税。如果丈母娘要来,要买第四套房,也非常欢迎,第四套房40%的消费税。温州人号称中国的犹太人,炒遍天下无敌手,还是栽在欧盟的消费税中。
现在少数城市有个现象很怪,一二手房价格严重倒挂,这哪里是市场经济?除了善用消费税还要利用大数据,实时地分析风险热点。要防止数据造假,数据造假造成误判,又重新产生新的造假数据,如此就可能形成恶性循环。要真正培育多形式、多渠道、逆周期的消费和供给主体,只有逆周期供给的消费主体才是最可爱的。
我曾到过奥地利,维也纳的市长跟我讨论说当地在经济学上是维也纳派的,主张自由经济,政府管得越少越好,但维也纳每年推出的房源52%是合作建房,炒不起来的,而中国居然把所有的房地产都让给房地产商,90%以上都是商品房,这就连崇尚自由经济的维也纳派也是难以接受的。这些合作建房是可逆周期调节的。老旧小区改造很重要,不改变容积率,既不增加也不减少,只提高住房质量,对房地产大部分价值链条都有贡献。
二、保交楼、保主体仍是重中之重,是修复市场秩序的当务之急。保交楼要注意保主体,市场的主体是两类,一类是购房者,一类是供给者。不保主体只保交楼事倍功半。
四、多渠道扩大住房消费需求,鼓励地方政府、企业和科教机构购买“人才房”,让科技人员的住房先宽敞起来博冠体育。
五、协调好住房信贷优惠、房地产解困基金和老旧小区改造补贴等政策工具,稳住重点城市房地产市场,形成风向标。
增强房地产行业的韧性从来不是“一招鲜”,是由基层“生成”许多招,特别需要市场的供应主体、消费主体和调节主体共同发力,共同造就。