2023年一季度中国房地产总结与展望(上篇)博冠体育
发布时间:2023-03-30 10:45:55

  博冠体育2023年一季度,中央对房地产表态整体延续积极,多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求,相比去年四季度,高层表态中增加了“防风险”这一高频词。地方65个省市83次松绑房地产政策,虽然政策出台频次相较去年四季度略有下降,但力度不减。房贷利率下限动态调整机制、下调购房首付比例等多方位支持居民按揭,但受到提前还贷潮等影响前2月住户中长贷数据仍显疲弱。金融层面多措并举支持优质房企改善资产负债表,当前优质房企及白名单房企融资开闸,但行业面融资仍未有全面回暖。

  展望二季度,中央政策将以稳为主,延续“托而不举”的政策基调,继续托底房地产市场,引导市场预期稳步修复,逐步化解市场风险,但不会搞强刺激,以免造成市场大起大落,更加侧重风险防范化解,包括保交楼等政策底线继续坚守。地方将以支持刚需和改善性需求释放为切入点,进一步解除购房限制、加大财税激励,一线及强二线城市局部放松远郊区域限购、下调落户门槛、下调二套房首付比例、优化普宅认定标准等均是可选项,弱二线及三四线全面放开限购限售,加大财税激励力度和精准度。房企尤其是头部优质企业融资环境将明显改善,而对于出险房企仍需去杠杆、降负债。

  一季度,博冠体育中央对房地产表态整体延续积极,其核心目的还是要改善市场预期、修复行业信心,引导行业尽快重回平稳健康发展轨道。但相比去年四季度,高层表态中增加了“防风险”这一高频词。具体来说:

  第一,多次重申房地产支柱产业地位,强调“稳支柱”。习重要文章、国务院副总理刘鹤公开发言、住建部部长倪虹在“部长通道”的讲话等均提到房地产对经济、财税收入、博冠体育居民财富等具有重大影响,即房地产是国民经济支柱产业。但需要强调的是,现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳,而不是重回快速上升通道,也不是期待依靠房地产拉动短期经济,这一点从倪部长对房地产市场企稳回升的四点期望中足以看出——坚持房住不炒、大力支持刚需改善、防止大起大落、行业高质量发展。

  第二,支持刚性和改善性住房需求。开年住建部部长就明确表示“大力支持首套房,合理支持二套、政策向置换和多子女倾斜,原则上不支持三套”,为地方因城施策、扩大有效住房需求提供了重要遵循。

  第三,防风险是房地产工作重点,特别是房企风险。从去年底中央经济工作会议首次重点提到房地产风险以来,“防风险”逐渐成为高层就房地产行业表态的高频词。年初全国住建工作会议就指出要“抓两头、带中间,以慢撒气的方式防范化解风险”。2月署名文章中提到“要防范房地产业引发系统性风险,要做好风险应对各项工作”。3月央行副行长潘功胜表示,“三高模式”、中长期需求收缩、疫情等多重因素放大了房地产市场风险的外溢性。两会《政府工作报告》更是首提防止无序扩张。

  从房企融资情况来看,虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸,但行业面融资仍未有全面回暖。2月80家典型房企的融资总量为424.73亿元,环比减少24.1%,同比增加9.5%。前2月累计融资总量为1084.32亿元,同比减少20.38%,融资规模仍处于筑底阶段。

  中央政策以稳为主、托而不举,筑牢交付等风险防控底线年中央层面将延续“托而不举”的政策基调,继续托底房地产市场,引导市场预期稳步修复,逐步化解市场风险,稳住房地产这一支柱产业进而稳住经济大盘。但结合住建部部长对房地产企稳回升的4个原则定义,我们认为中央层面政策力度不会太大,不会搞强刺激,以免市场出现剧烈波动和大起大落,也不会走用房地产刺激短期经济的老路。

  相较于需求端,供给侧是中央层面政策的主要发力点。“保交楼”依旧是必须坚守的政策底线亿免息再贷款等一系列举措支持之下,2023年前2月房屋竣工面积同比增长8%,仅次于2022年12月,为2022年以来次新高,显示“保交楼”已取得一定实质性成效。但另一方面,部分地区纾困资金审批流程长、支取困难、覆盖面有限等问题还亟待解决,不少项目继续停工或表演式复工也客观存在,保交付、稳民生依然任务艰巨。

  可以预见的是,地方调控政策将进一步松绑,博冠体育尤其是需求侧,将以支持刚需和改善性需求释放为切入点,进一步解除购房限制、加大财税激励,以促进房地产市场企稳回升。

  一线及强二线城市调控政策尤有放松空间。例如限购政策边际放松,类似于深汕合作区、广州花都放松限购,核心城市可以调整限购区域范围,局部放松甚至放开边郊限购,另外可以考虑适当增加投亲养老、多孩家庭等特殊群体限购套数,下调落户门槛、降低非户籍居民购房社保要求等。又比如限贷层面下调二套房首付比例,交易层面优化普宅认定标准等。

  弱二线及三四线继续放开“四限”。类比于扬州等全面放开限购、常州等解除限售,压力城市可以考虑全面取消限购、限售,破除制约合理住房消费的障碍。限贷政策进一步优化调整,用好房贷利率下限动态调节政策,执行首套房20%、二套房30%起的最低首付比例,调整贷款套数认定规则、取消认房又认贷等。加大财税激励力度和精准度,比如针对农业转移人口、落户青年人才发放购房补贴,再比如房屋征收采取房票安置,并在房票面值基础上给予一定比例的激励补贴。

  正如住建部部长倪虹在两会“部长通道”所说,防范化解房地产“灰犀牛”风险要用“抓两头、带中间”的方法,“一头”是抓优质房企,一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企,改善他们的资产负债状况,满足他们合理的融资需求;另“一头”是抓出险的房企,一方面帮助他们能够自救,另一方面严格依法依规处置,绝不让损害群众利益的行为蒙混过关,要让他们付出应有代价。

  我们认为,房地产行业整体融资环境或将实质性改善,特别是优质房企将明显改善。信贷、债券、股权三支箭将接续发力,其中股权融资或将是企业融资的重要工具,体现在从证监会“新五条”优化权益融资,到近期的不动产私募投资基金试点启动。理想情况下,随着股权融资规模不断扩容,既能缓解房企融资困境,又能降低企业整体负债率水平,甚至还能构建风险共担机制,在一定程度上降低企业偿债风险。

  3月15日上午,国家统计局公布了2023年1-2月宏观经济和房地产行业数据。国民经济整体向好,经济运行企稳回升。博冠体育整体房地产市场也出现积极变化,主要表现在市场销售转暖、投资端降幅明显收窄。1-2月全国商品房销售面积下降3.6%,降幅比2022年全年大幅收窄,住宅销售额更是同比增长3.5%。博冠体育与此同时,房地产企业到位资金、开工投资方面的改善下,房地产开发投资下降5.7%,2022年全年为下降10%。

  据国家统计局数据:1—2月,商品房销售面积15133万平方米,同比下降3.6%;商品房销售额15449亿元,下降0.1%。二者较2022年12月末同比降幅均收窄28pcts。

  据国家统计局数据:1—2月,全国房地产开发投资13669亿元,同比下降5.7%。从规模上来看,1-2月全国房地产开发投资额为2022年下半年以来新高。

  2023年随着经济转暖,房地产市场已经出现了一些积极变化。1-2月主要体现在销售端和投资端整体增速大幅提升上。当前房地产市场还是处在调整阶段,后期随着整体经济逐步改善,市场预期转好,房地产市场有望逐步企稳。

  新房销售方面,一季度销售市场回暖主要源于经济转暖、防疫调整后刚需购房者抓紧低信贷利率窗口期,积压购房需求的集中释放。但从央行公布的居民中长期贷款水平来看,当前居民购房情绪仍不积极。同时1-2月点状回暖的热点城市当前也出现到访认购量回落的现象。因此后续新房销售规模和增速回升的持续性或将不足。

  房企拿地方面,1-2月全国宅地供应明显收缩,且由于“预供地”制度的推行供地节奏放缓。从市场端来看,虽然核心城市、优质地块持续高热,但企业端投资全面回暖仍难度颇大,市场仍是高度集中。展望未来,在政策宽松以及优质地块的加持下,接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升,但上半年投资压力依旧不然小觑。

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