博冠体育8 月 31 日，万科举行 2023 年中期业绩推介会。会上，针对投资者提出的房地产市场形势问题，包括董事会主席郁亮在内的万科高管给出了自己的判断。对于今天的市场状态，郁亮坦言，今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。但他认为，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在未来出现。
对于现阶段的市场，郁亮认为显然超跌了。 由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。 对此，郁亮分享了一组行业数据——全国商品住宅新开工面积 2021、2022 年分别下降 11% 和 40%，今年 1-7 月继续下降 25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为 6.6 亿平方米，将回到 2006 年的规模。
在郁亮看来，当前国内城镇人口 9.2 亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有 0.7 平方米。美国 1960 年城镇化率达到 70%，此后 20 年，人均新开工面积平均为 1 平方米，好的年份能达到 1.2 平方米以上。国内目前城镇化率为 65%，到 2030 年预计达到 70%，城镇人口增加至 9.8 亿人左右，按经验建设水平保守估计，未来 10 亿 -12 亿平方米的新开工是有保障的。
易居研究院研究总监严跃进分析称，随着房地产市场风险蔓延，企业减缓投资是求稳的表现，因此也造成新开工面积的收缩。但可以看到，政策层面已经有修复动作，这将在未来一段时间逐步得到释放。
对于政策释放，郁亮进一步表示，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施博冠体育，推动市场恢复到健康合理的水平。 像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。
过去两年，公司投资质量会比数量更重要。 万科首席运营官刘肖在会上表示，2022 年，万科的投资强度（投资额 / 公司总销售额）大概是 22%，今年 1-8 月在 28%-29% 的水平，投资强度虽然下降，但公司更强调投资质量，投资兑现度稳步提高。另外，这样的主动调整比较适应今天行业规模下降。
他认为，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。
郁亮口中的 韧性 ，是指一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。以伦敦为例，城市发展了数百年，至今仍在不断盖新房，新开工规模比 30 年之前翻了接近一倍。日本新开工规模从最高峰至今，整体大概减少了 52%，但东京都 23 个区，只下降了 21%，而其中核心 6 区同一时间段反而增长了 23%。这是因为人口会不断向能够创造就业的城市集中。在这些城市里，人口一开始是向郊区分散，此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。
郁亮口中的 机会 ，是指新发展模式带来的改变。 过去，随着客户对美好生活需求的多样化，万科从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。今天，即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。
对于市场走势，郁亮表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。在郁亮看来，未来无论什么业务，本质上都是能力的竞争，例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是不是足够好、是否有足够优秀的合作伙伴等博冠体育，万科在这些方面有基础博冠体育，但还有继续完善和深化的空间。
此外，房地产业务属地特点很强，一些大型综合性项目博冠体育，对当地发展理念、城市空间规划、建设指标、建筑设计和建造、产业导入、多功能运营等方面有很高的综合要求，需要各方协同，共同努力，一起探索出可复制推广的路径。
短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备。 万科首席财务官韩慧华称，为应对短期市场压力，万科主要做了三方面动作：坚持量入为出、保持融资渠道畅通和多元化、持续优化债务结构。
财报显示，截至 2023 年 6 月底，万科短债 457 亿元，较年初下降 29%，短债占有息负债比降至 14.2%，较年初下降 6.3 个百分点。现金对短债的覆盖倍数 2.7 倍，较年初提升 0.6 倍，债务平均久期延长至五年。同时，在美元加息背景下，万科主动优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降 12%，外债占有息负债的比例降至 20% 以内博冠体育，较年初下降 2 个百分点。
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