博冠体育近几年，贡献了中国GDP近1/4的支柱产业——房地产，正进入大的结构转型期。

　　未来，房地产的传统发展模式还能否维系？为什么中国愈发迫切地需要一个房地产新发展模式？长远看，这个行业的新发展模式又是什么？房地产究竟该如何破局、转型与重塑？

　　兔主席对此颇有研究。兔主席毕业于哈佛大学肯尼迪政府学院，曾协助傅高义教授完成研究，在互联网上从事历史及社会评论近20年，是知名的微博、微信公众号KOL。

　　近日，我们专访了兔主席，他为我们深度剖析了房地产行业核心问题与解决方案，以及系统性讲述了房地产新发展模式。

　　这是一次极为重磅的分享，很多观念一定会刷新你的认知，其中的对策和建议，也值得行业进一步深思。

　　本文部分内容摘自《房地产转型与重塑：探寻中国房地产新发展模式》一书（兔主席著，中信出版集团2023年8月出版），正和岛经授权发布

　　之后，房地产行业面临更加严格的调控，但在当时，从部委到地方，对房地产在国民经济及政策中重要性的判断，可能往往还沿用过去形成的逻辑与经验：

　　直到2018年经过若干次博弈后，调控持续加码，形成了延续到如今的三道红线、银行贷款集中度限制、土地集中供应的管控格局，以及对房地产交易与流通环节比如购房资格、贷款等做了限制，对房地产行业进行了基本管理。

　　这使得房地产行业的基本面发生了变化：买房作为主要投资乃至投机的时代已经过去，中国进入了一个房地产行业大的结构转型期。

　　而在2021年末的中央经济工作会议上，首次提出房地产要探索新的发展模式，要实现良性循环。

　　2022年，伴随监管与行业的摸索演进，中央经济工作会议的表述从新的发展模式，发展为新发展模式，也说明监管的思路较之前更加清晰。

　　要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环发展和健康发展。

　　要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产向新发展模式平稳过渡。

　　新发展模式一方面说明房地产传统发展模式行不通了，要探索新的路径；另一方面，如何理解新发展模式，房地产行业到底该如何转型、新发展模式又可能涵盖了哪些领域，也存在很多困惑。

　　就像刚刚提到的中国正在进入房地产行业大的结构转型期，在短期内还会有不小的阵痛，但最终会经过几年的时间完成重构。

　　这个过程，市场参与者会面临大洗牌的局面，一些企业会倒下淘汰，另一些企业又将迎来新生，但同时行业也会涌现许多新的机会，也同样需要各方共同努力探索。

　　一是传统发展模式里的核心业务及底层逻辑是住宅开发销售，业务需要建立在住宅开发销售不断循环的基础上；

　　在中国，所谓的房地产行业，很长一段时间都是狭义概念，即房地产行业主要就是住宅开发与销售，而单这一块房地产业务，每年就有10来万亿的规模。

　　房地产企业的业务模式比较单一，这种业务本质就是制造业，把商品房造好，然后出售，赚差价。

　　大部分的房企都是上市公司，要求每年实现业绩增长，不断扩大收入与利润，这就要求不断地购买土地作为生产资料，建造房屋并出售。它除了需要真实的居住需求外，还需要房价不断上涨的预期，因为有了房价不断上涨，人们才愿意购房。

　　而（大城市的）房价不断上涨，老百姓是越来越买不起房了，还会产生许多的效果，比如：

　　使得商品房的投资属性增强博冠体育，人们会买一些长期来看无价值的资产。最后，如果经济基本面、环境、人口因素变化，这些资产可能会贬值；

　　房地产是重资产，天生具有金融属性，很容易与金融发生过度的结合与联动。而这就会出现导致几种可能：

　　个别管理不善的企业可以透过加杠杆而激进扩张，酝酿风险，而金融从中起到了放大器的作用，形成了乘数效应；

　　由于金融在房地产里的布局、敞口、头寸太大，又可能使得整个经济体面临系统性风险：

　　——青年人面临巨大的购房压力，在择业选择上也有更大的压力。可能低收入的行业就不考虑了。实际上，一直以来，金融、房地产本身就是吸收就业的重要行业。许多其他行业的人才也进入这个行业来淘金。这也会挤出实体经济获得资源的能力；

　　在一些官方表述中，房地产行业老的发展模式被定义为高负债、高杠杆、高周转等，但这些还是围绕住宅开发销售的经营模式及策略来分析。

　　如果对房地产行业本身进行更宏观地分析，那么可以将传统发展模式的特征进行一些新的归纳和总结：

　　第一，业态单一。房地产业态本来众多，传统发展模式下，房地产就是住宅地产。

　　第二，模式单一。围绕住宅地产的模式就是新房开发销售，利润来源就是新房售价与土地及建设成本之间的差。

　　第三，产品单一化、同质化。总体来看，开发商的要落在资源整合及落地执行上，产品差异没有那么大，同质化程度较高，最终，对销售影响更大的是房产的地理条件、整体定位、销售能力及推盘时点。

　　第四，重生产、轻运营。住宅产品销售之后交付给业主，就与房企没关系了。房企留下来的持续性售后服务及售后责任比较有限，往往就剩物业。利润和利益集中在销售端，这也使房企大多侧重于资源整合及执行能力，比较短期注意，缺乏运营文化及长期主义。

　　此外，大型房企都是全国性的，在全国范伟快速复制，生产制造往往偏向粗放，很难做到高度精细化。

　　第五，对于房企来说，非住业务、业态、模式往往都只是新房开发销售业务的辅助。

　　例如把商业、文化等能力作为拿地勾地圈地的手段，或者依政府的规划要求，不得已开发某些自持的业态（转而将其视为成本中心），抑或是把能力变为促销/推盘的工具（典型的是高端楼盘的住宅物业服务，以及收取较低的物业费），反正最后一切都是为了卖住宅。

　　第六，收入具有非可持续性，所谓非可持续，指的是不能假定其永久持续、循环发生。因为住宅销售掉了，又得拿新的土地博冠体育，周而复始，循环往复，不能假定永远销售下去，总有一天需求会饱和。

　　相比之下，利用一个好的资产收取租金，就属于相对可持续的业务。由于传统住宅地产开发销售的这种非可持续特征，资本市场对未来看不清，所以也不愿意对未来的现金流及利润进行估值，只看企业眼前的利润，配以较低的市盈率倍数。

　　第七，资本密集。新房开发不是普通的制造业，而是一种非常重的固定资产形成，需要大量的资金、资本支持，这就使房地产高度依赖金融体系，需要金融体系给予资源。

　　在一个房地产行业蓬勃发展，战国民经济很大比重的市场，如果没有政策约束与限制，资金势必会流向房地产，从而挤出实体经济所能获得的资源。在大开发、大建设时期，这是很难避免的。

　　旧发展模式的背后是地产-地方政府-金融的三角关系，而这三个主体的利益共同点，是土地价格与房地产价格的不断提高，也只有这个逻辑不变、预期不变，才有可能延续旧发展模式。

　　如果做得很大，在GDP/经济结构里有很大的比重和影响力，那它就有了自我逻辑，足可以驾驭、超越、领先、主导甚至劫持公共政策了：制定国家大政方针和公共政策时，总需要考虑房地产的利益，一旦动了房地产的奶酪，就会产生很大的经济代价，那就又不得不在大政方针和公共政策上让步。

　　在新的环境下，房地产行业不能再依赖过去的模式与方法，而是要求整个行业寻求转型，摸索新的发展逻辑与路径，在满足商业化诉求的同时，还要符合国家针对民生与战略的大政方针，实现既要又要：

　　既坚持了房住不炒，找到满足居民居住需求的长效机制，又帮助房地产企业找到新的发展模式，使经济能够在平稳中完成转型及重构。

　　因此，房地产新发展模式是中国经济发展的必然趋势，也是中国社会发展的必然产物。

　　如果拉长时间来看，这个问题的出现，就是房地产行业过去积累下来的矛盾爆发了，但需要注意的是，断供和保交楼更多是行业的一个短期问题。

　　因为中央已经确定了大政方针房住不炒，行业也在走向探索新发展模式的路途上，这个短期问题需要建立共识的一点是，断供与保交楼不仅仅是一道经济题，也是一道政治题，这背后的思路也可以从执政党的理念推导出来：

　　一是保交楼。这是最基本的民生问题，稳定问题，是大政治。首先要把房子盖好。

　　二是保产业链/供应商。这里涉及中国经济的方方面，有无数的市场主体（许多是中小企业），涉及基本的就业、税收、居民福祉，因此也是经济社会基本面问题、民生问题，稳定问题，是大政治。因此，在把房子盖好之外，如有余款，应该给涉及的供应商付款。

　　在其他条件相等的情况下，在一定的金额范围内，优先保C端投资人（民生、稳定原则）。

　　四是保开发商经营与法律实体。这个主体，指一个形式上的法人主体。它可能拥有员工、资质、品牌、专利、沿革等，可能拥有上市主体等等。

　　但值得注意是，主体是手段而不是目的：对主体价值的判断，取决于主体的存在到底是否有利于保障前述目标的存在。

　　五是保开发商的股权投资人（首先是股东，然后是实际控制人/老板/高管等）。

　　这个排序，是根据各个主体在当前问题里的政治重要性做出的排序。（本部分只基于一点相关利益方主次先后进行表述，更详细的断供和保交楼诊断与解决思路，可在书中进一步了解）

　　事实上，由于房地产行业就是中国过去20多年城市发展的缩影，其历史经纬及现状都异常复杂，并涉及不同的区域与地方、不同的开发商与项目、不同的监管部门、不同的金融机构、庞大的上下游产业链，问题千差万别，情况异常复杂。

　　鲜有人能够站出来，并且愿意站出来把复杂的问题拆解透彻，因此也很难进行顶层设计与决策。

　　一段时间以来，对房地产行业的问题有点走一步看一步，遵循市场化、法治化的总原则、大框架，依靠各监管体系、各地方和各种主体自行摸索、研究、撮合、磋商、决策，尝试解决行业问题。

　　但在这个过程中，又暴露并发现了更多的问题，并使既有问题进一步传导、蔓延、放大（遂才有了断供问题）。

　　这个过程是个必经之路，它可以总结经验，可以帮助我们把问题看得更全面、更透彻，帮助我们面对新发展模式聚焦在更有效的探索和转型上来。

　　了解了房地产传统发展模式背后的政策框架转变、业务逻辑以及更进一步的思考和房地产当前的重要问题后，需要我们去探讨房地产的新发展模式。

　　而回答什么是房地产新发展模式，我们可以先从十四五规划《纲要》中的新发展理念（创新、协调、绿色、开放、共享）找到一些引导原则和启发，但企业和其它参与主体（供给侧）还需要结合行业的实际情况（需求侧），在实践中摸索出答案。

　　也因此，我们可以从不同角度、维度与房地产传统发展模式进行比较，理解、定义房地产行业的新发展模式：

　　1. 租购并举——住房由购向租扩充。房地产传统发展模式核心是住宅开发销售，行业要转型至新发展模式，就要求企业从单纯的住宅开发销售拓展到投资、开发并经营租赁住房/长租公寓，帮助实现住房供应的租购并举。

　　2. 从出售资产到持有资产。传统模式下，房企偏好将投资开发的不动产资产对外出售，一次性套现博冠体育，并着力通过加快周转提升公司的规模和利润；新发展模式下，房企将更多转向持有资产，寻求获取长期稳定的重复性经营收入。

　　3. 从依靠资产增值赚取收入，到依托或围绕资产赚取经营性收入。传统模式下，房地产本质是通过赚取开发前后的差价，获取资产增值收入，将资产增值收入作为核心业务模式。

　　新发展模式下，房企将转为通过资产获取各种类型的经营性收入，最基础的是自有资产，获取的是租金收入，然后是为资产引入权益投资人，或基金化，获取资产、资本管理收入，最后是受委托管理第三方业主的资产，获得的是经营管理/品牌收入。

　　4. 从房地产转向不动产。进入新发展模式，企业对各种类型的房产业业态更多选择持有经营（不动产泛指在土地上开发的一切建筑实物资产，与狭义的房地产概念进行区分）。

　　5. 从将资产作为目的，到将资产作为手段。当赚取资产增值收入是终极业务模式时，资产即目的，其他一切都是手段，过程中，企业也会走向金融化的过程；但在新发展模式下，房企不再单纯将不动产及不动产的资产增值作为目的，而是将不动产空间作为拓展产品及服务的载体、舞台、平台和手段。

　　6. 从资产不动产，转向空间。资产和不动产都是房地产、财务、金融领域使用的概念；空间的内涵更广，其虽然也依托实物，但不局限于楼宇建筑，可以泛指一切人群可以停留的物理环境，相比实物资产本身，更关注其所营造的物理及非物理环境、场景、氛围要素，并关注这些要素与空间使用人群、社区之间的互动，在提供产品和服务的想象上，依托但又超越不动产，指向空间内的人群及社区。

　　7. 从传统的重资产，到以多种形式开发及持有资产的轻资产模式。传统发展模式里，房企主要自行拿地，进行投资建设，再将建成的资产出售，做的是重资产生意；在新发展模式里，房企将结合不同不动产业态的特征，摆脱对重资产模式的依赖，与资产建立更加多样的关系，比如，依托品牌及运营管理能力，为第三方资产所有者/业主提供服务。

　　8. 从建造到提供垂直产品与服务。从服务对象来看，房企由不动产/空间的建造，转向为不动产/空间的组织、社区及终端用户提供垂直产品与服务。

　　9. 围绕不动产及空间的收入来源，从单一发展到多元。传统发展模式下，房企的收入来源是出售资产获得回款收入；在新发展模式下，房企作为空间运营管理者，将直接触达不动产空间的使用机构及人群，为其提供在空间场景内所需的服务，例如为住宅物业居住者提供维修、家装、家政服务等增值服务。

　　这其中需要注意的是，在其他条件相等的情况下，越能对底层资产进行资本循环的，房企发展垂直/增值服务能力的动力越低；底层资产越难以进行资本循环的，房企发展垂直/增值服务能力的动力就越强。

　　10. 从粗放式经营，到精细化经营。房地产开发虽然在形式上看似制造业，但房地产企业的核心能力多在供应商资源整合及流程管理，在产品研发和服务端的核心能力差异不大；新发展模式，房企必须向产品差异化、创新能力、科技驱动力及服务意识等方面转化，并尝试在不同的不动产业态构建有竞争力的垂直能力。

　　11. 从偏向制造业，到偏向服务业。正如前文所提，传统发展模式，房地产更类似于制造业，而在新发展模式里，要求房地产企业更多地围绕不动产的业主、使用者及终端用户提供产品与服务，因此更加偏向服务业。

　　12. 房地产/不动产业态类别，从住更多转向非住。住泛指一切用于长期居住的不动产业态——包括用于销售的住宅，也包括用于租赁的公寓；未来，很多开放商将更多向开发并经营非住业态，包括但不限于商场、写字楼、产业、酒店、文化、旅游、仓储、体育等业态。

　　13. 其他不动产业态，由手段变为目的。在新发展模式下，伴随房企积极开拓非住业态，并将持有及运营作为主业，其他不动产业态及服务逐渐地变成目的，而不再是支持住宅销售的手段。

　　14. 从增量市场到存量市场。过去几十年建设的老旧房屋有待再建，城市有再开发的空间，但要承认，核心城市建设已经大部完成，中国在短短二十年的时间里，完成了发达国家一百年甚至更长时间完成的事情。而这也意味着，房地产市场将由创造增量市场的时代，转为经营、管理及改善存量市场的时代。

　　15. 由住宅开发销售，转为资产管理、运营及服务。传统房地产企业的一切利润入口、流量入口就是住宅开发销售；未来伴随中国房地产进入存量时代，企业的流量入口及收入/利润入口也将转为存量不动产业务。

　　16. 发展企业生态群。未来，伴随房地产行业进入新的发展模式，大规模开发项目逐渐减少，具有高度差异化的小型项目增多，需要覆盖的非住不动产空间与业态越来越多，所需提供的产品与服务越来越多元化，对开发商的服务能力、意识、文化等要求越来越高，涉及的细分技术领域越来越复杂。在新的发展模式中，大公司与小企业、国资企业与民营企业，都可以找到自己的位置。

　　17. 从单体服务到全覆盖服务。新的发展模式下，房企将转型至不动产资产运营及管理机构，围绕各不动产业态均可能出现一批具有全国能力的品牌运营商。

　　一些优势企业将同时拓展多个核心业态及空间的管理能力，凭借其突出的服务质量、科技基础、品牌效应等，不断提升市场份额，最终在局部实现将所管理、服务的不同类型资产与空间连成一片。

　　18. 竞合模式的重构。在传统发展模式中，房地产企业的竞合主要在彼此之间发生，在项目上，两个企业要么PK，要么合作，房地产企业视界中的市场及竞争对手都是同行。但在新发展模式中，当房企从制造转向服务，就开始为考虑不动产空间内的社区、人群、机构提供垂直产品与服务时，就会与线上、线下服务机构产生竞争合作关系，此时，房企早已脱离了传统意义的房地产业，成为线下实体服务业的一部分。

　　事实上，房地产转型新发展模式这一趋势其实一直在发生，不是一件新事物，也不是政策倒向或倒逼的产物。

　　毕竟这是中国改革年代以来市场化程度最高的一个行业，拥有大量具有创业精神及创新精神的企业。随着行业及市场环境的转变，房企一直在积极谋求转型，并在2019年后伴随大批物业企业分拆上市，呈现了加速趋势。

　　虽然2021年以来，中国房地产行业开始经历系统性的重组及风险出清，一方面，这对许多企业的发展造成了较大的干扰，业让行业模式的转型发展放缓速度。

　　但另一方面，本轮行业重组和风险出清，也让我们更加清晰地看到了新发展模式是行业未来的必由之路。

　　尽管在更具体的内容和方向上，进行了房地产新发展模式的探讨，但如何找到新的发展模式，探索出一条带有中国特色的房地产行业转型发展道路，还需要企业、市场和监管机构等摸着石头过河。

　　这一阶段，首先需要明确一点共识，即旧的发展模式仍然是基础，要在转型发展中扮演支持角色。

　　从监管机构及国家角度来看，房地产市场短期目标是稳地价、稳房价、稳预期，在这个大目标的基础上，还需要满足保民生（包括保交楼、保上下游产业涉及的农民工等）、保供应链及衍生产业（不少为中小企业，同时覆盖广泛就业人群）、保市场主体（房企）、保金融体系的安全（因金融与地产深度绑定，其中还涉及境内vs境外金融）、保地方财政（需因城施政，给地方一定的自主权）等多个具体政策目标。

　　因此，一方面，整个房地产的底线是不能发现系统性风险，出现硬着陆；另一方面，也不能因为防范风险而放松政策，导致引发新一轮的房价上涨，或者给市场主体制造道德风险，或者进一步加大金融与房地产的绑定关系，进而形成新的系统性，使得近年来严格贯彻的调控政策前功尽弃。

　　从房企及地方政府等市场参与主体的角度来看，在防止系统性风险出现的前提下，可以率先围绕住宅市场来试水探索新的发展模式，比如租赁住房、老旧小区改造、物业及社区服务等；

　　然后进一步进行广泛尝试、应用轻资产模式，增加自身的服务业维度，增加服务业导向，比如代运营/委托管理、企业服务与SaaS、围绕社区/居住物业提供的基础物管以外的增值服务以及资产管理/基金化。

　　并且，这个过程也离不开金融领域的资源投入及支持，在旧发展模式向新发展模式过渡中，需要重新确立金融与地产行业的关系。

　　首先是去除过度金融化，适度减少两个产业的深度绑定关系；其次是改变去杠杆，以公募REITs为契机，逐步增加股权投融资的比重，培养股权/权益性的投资人，帮助不动产行业去杠杆；最后金融行业以及资本市场还应战略性地转向那些符合房地产新发展模式的业务、业态、赛道和领域。

　　无论如何，目前的形势，仅靠自下而上的、纯粹市场化的力量、纯粹靠金融政策，或不足以解决问题。

　　一是需要中央对情势有比较清晰、统一的认识，自上而下地牵头各部委及地方统筹协调完成各项目标。

　　二是地产行业也不能独善其身，需要宏观经济基本面平稳向好。目前地产行业已经陷入一些负面循环，例如：地产不好，经济也不好，经济不好，地产也不好……行业的向好，最终需要居民购房能力与意愿的提升。行业/企业仍旧能够依赖旧的发展模式造血，才能避免行业硬着陆，帮助中国房地产行业顺利过渡至新发展模式。

　　首先，整个房地产市场解决了行业存在的系统性风险问题，进入平稳健康发展及良性循环阶段。

　　一方面，房地产市场构建起多元化、多层次、多主体、多形态、能够满足居民刚性及改善性等合理需求的住房供应模式；

　　另一方面，在租购并举层面，也形成了一个符合长效机制、满足最广泛人群利益的住房供应结构及模式，即租与购的比例相当，或者逐渐接近，并且在住房的存量供应里，租的比重不断增加。

　　在居住方面，对租赁住房（包括提供住房单位及提供与租赁居住相关的生活服务）、住宅物业（为住宅社区提供生活及更广泛的民生/增值服务）进行探索，以及对城市的老旧小区持续进行改造，并建立一套能够自负盈亏、良性循环的业务模式。

　　在非住方面，则大力转向一切服务新发展模式的业务、业态博冠体育、赛道和领域。这里可以先从国家政策支持的不动产领域开始，比如基础设施（仓储、产业园等）；并进一步在各类型不动产业态与空间，构建起轻资产的服务能力，包括代建、代运营、企业服务/SaasS、租金及基础物管以外的增值服务、资产管理等，这些能力不仅仅体现在基础设施业务，还体现在购物中心、写字楼、产业园等一般不动产业态。

　　当房地产市场进入稳健康发展及良性循环阶段，并且新发展模式的路径探索更加明朗后，政策支持的核心业态（租赁住房、基础设施等）资本循环已经比较成熟后，在监管的主导下，也要开始探索对其他不动产业态领域提供融资政策支持，继续做大公募REIT市场。

　　整个房地产行业通过公募REITs等金融工具，实现进一步的融资结构优化，最终实现产业的去杠杆化。

　　1. 房地产市场（含住与非住的广义不动产行业）实现总体的良性循环及平稳健康发展；

　　2. 主要市场主体都已找到各自的新角色、赛道、定位，进入比较平稳的增长通路，能够依赖新发展模式进行可持续的发展；

　　2）政策面：在住房调控（房住不炒）及针对广义不动产的政策之间要找到平衡，不致因为房住不炒政策而影响到其他不动产业态的投融资及业务发展；

　　5）在增量与存量、制造与服务的关系上：由增量/房地产/不动产/空间制造，转型为 存量/不动产及社区运营及服务，市场主体在两种业务模式与类型间要找到平衡；

　　6）资产与人：从服务不动产资产/空间，转向服务不动产资产/空间里的人群；

　　7）国有企业与民营企业的关系：因资源优势及机制问题，国有企业可能更加侧重开发、投资、持有；民营企业更加侧重运营、服务、创新，两种所有制主体可以有所侧重，但并非绝对。

　　1）摆脱对新房开发销售模式的依赖，面向广义不动产的开发、投资及运营服务；

　　2）能为不同类别的业务、业态、模式（重vs轻、制造vs服务、住vs非住等维度）等提供金融支持；

　　4）金融与房地产的产业联系，应当是有效率的、市场化的、严守金融风险底线思维的、符合房地产行业政策纲领的，以及服务国家战略的。

　　从市场主体/参与者、监管机构到全社会，其实都需要思考未来一到两年、三到五年、五到十年，房地产行业的发展，思考中国房地产的新发展模式是什么，以怎样的速度和节奏转型、发展至怎样的方向。

　　来自农场的一只驴，一只鸡，一只狗，还有一只猪走进了一个摩天大厦的货梯。货梯门关闭了，开始上升。动物们不知道会发生什么。

　　驴不断地转圈，鸡一直在扑腾翅膀，狗朝电梯墙上撒了一泡尿博冠体育，猪则在一边闭目养神睡觉。最后，它们都到了一百层，成为在一分钟内登顶摩天大楼的动物。

　　它们和农场里的动物们总结了自己的经验。驴认为是靠转圈，鸡认为是靠扑腾，狗认为是靠撒尿，猪却没有发言，因为它还在闭目养神。

　　电梯好比中国经济，驴、鸡、狗则是吹嘘成功学的企业家。猪是一个成功的企业家，只是没有出来宣传。

　　我深信这一点：许多企业及个人的成功，其实归因于中国经济：并非你不努力，并非你不优秀，但中国经济太优秀了，处在那样一个上升期。你只要在合适的时候出现，挑选了合适的赛道，则大概率获得成功。

　　有的人会说，即便在十多二十几年前，大部分创业也是失败或平庸的，成就为优秀企业的是少数，怎么能忽略企业家的能力呢？

　　这里面可能既有运气的成分——你刚好赶上了电梯，并且电梯中途没有停靠其他楼层，你也没有离开电梯，也有能力的成分——你先于其他人挤进了电梯，或者你超重，目测可能造成电梯超重时加速向前，挤开其他人进了电梯。

　　第二，要始终谦虚谨慎，甚至抱有一些卑微的心理：要相信，你的成就可能来自外部环境，你永远可能高估自己的能力、低估这些外部因素的影响；

　　第三，要有忧患意识，居安思危，甚至不断自问：自己是否处在安，还是已经步入危了。建立底线思维、极限思维：不断问自己：如果外部环境、基本假设发生重大改变，自己的境遇会变得如何？

　　就像很多人在大企业、大机构工作，把平台的能力看作是自己的能力，自我感觉良好。结果，离开平台后，发现没有平台根本无从发展。

　　所以我们每个人都要始终对自己抱有怀疑：你永远可能是电梯里的驴，鸡、狗或猪。一切的成就，到底是自己的能力，还是平台的能力？还是大环境的支持？相较其他人——包括不在同一个平台的人、没有同等外部环境机遇的人——自己到底如何？要始终保持最谦卑的心态。要真正地了解自己。要真正地知道自己能力和短板所在。