博冠体育公募资金持续减仓万科A房地产何时“拨云见日”?
发布时间:2024-03-07 17:49:46

  博冠体育万科近日“传闻”缠身。3月5日,针对万科能否偿付3月11日到期美元债的市场质疑博冠体育,记者从该公司方面获悉,万科美元债VNKRLE 5.35 03/11/24(XS1917548247)所有资金已经到位,偿债工作在有序铺排中。

  对此,创金合信基金金融地产研究员胡致柏向记者表示,在需求端未见明显改善的背景下,房企的现金流压力也很难看到缓解的迹象,行业融资环境的修复和市场信心的恢复,还有赖于更多政策支持。

  胡致柏亦表示,优质的国央企开发商和地方国有房企,凭借自身融资能力和融资成本较低的优势,出现现金流危机的可能性较小,如果因为风险事件的冲击而带来短期股价的下行,则存在一定程度的修复机会。

  从机构投资的角度来看,在近年多家知名房企暴雷后,包括公募在内的资金已纷纷开始逃离房地产股票。

  以目前受到市场广泛关注的万科A为例,根据Wind统计,2023年第四季度持有万科A(000002.SZ)的基金数为73只,相比三季度减少了36只,下降比例达到33.03%。同时,2023年四季度万科A的公募持股总市值为29.17亿元,环比下降31.65%。

  整体来看,2023年四季度数据显示,在主动权益类基金中(包括灵活配置型、偏股混合型、平衡混合型、普通股票型基金)博冠体育,共有35只产品选择减持万科A,其中25只于去年三季度重仓万科A的基金在四季度已直接清仓。

  基金公司方面,四季度减持万科A超过500万股的有安信基金、工银瑞信基金、嘉实基金和上海东方证券资管,分别减持1309.15万股、1223.19万股、943.52万股和720.00万股。其中,上海东方证券资管已清仓万科A,而嘉实基金尽管已大幅减持,但仍持有1.37亿股,位列基金公司之首。

  在具体产品上,2023年四季度减持万科A最多的基金是安信稳健增值A,共计减持930.00万股,仍持有1330.01万股;随后则是嘉实丰和A和嘉实产业优选A,分别减持612.68万股和566.71万股。实际上,在2023年四季度减持万科A超过100万股的11只基金中,除安信稳健增值A外的10只均为上期重仓,且均已选择清仓。

  与此同时,港股的万科企业(也面临相似命运。2023年四季度数据显示,持有万科企业的基金数为11只,相比三季度减少2只;公募持股总市值为2.88亿元,环比下降49.97%。

  在具体产品上,三季度重仓万科企业的泓德丰润三年持有和永赢惠添益A基金在第四季度分别减持871.74万股和82.10万股,均为清仓减持。

  另一方面,公募基金对持有地产债也越发谨慎。2023年四季度末,仅两只基金买入万科境内债博冠体育,持仓市值仅0.23亿元。

  在格上理财研究员毕梦姌看来,因受制于资金压力,房企可开工优质土地储备减少,后续开工或将持续承压。同时房企也在持续出清,开工主体不足。在销售持续难有起色、资金端仍然承压的背景下,房企出险暴雷的过程也并未完全停止。

  “人口因素亦是影响房地产市场的最关键因素。劳动年龄人口占比持续提升的时期为人口红利时期,各经济体在人口红利时期都伴随着经济高增长,房地产需求旺盛;而在人口红利时期结束后,房地产需求则逐渐萎缩。目前从我国的人口年龄分布来看,人口对我国房地产市场需求的支撑力将持续下降。另外,目前我国的房地产市场库存仍在较高的水平,从长期的角度而言,政策的刺激或难改变长周期的趋势,行业确实还面临着压力和风险。”毕梦姌进一步告诉记者。

  消息面上,3月5日,国家发展改革委发布了2024年国民经济和社会发展计划草案。在房地产市场方面,草案提出要促进其平稳健康发展,高质量完成保交楼任务。同时,将一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,继续支持城市政府自主调整优化房地产市场调控措施。此外,草案还强调了加强在建项目预售资金监管的重要性,并加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设以及城中村改造。

  “地产行业需求端和融资端政策不断放松,一定程度上能够提振市场需求和房企现金流压力。但从目前放松政策的效果来看,春节后二手房活跃度有所提升,基本达到去年9月新政后水平,但相对传统的小阳春还有差距博冠体育。价格上看,尽管部分城市环比数据出现止跌,但大部分城市下行仍是主流。”胡致柏坦言,“今年的小阳春二手以价换量的现象明显,与传统季节性的量价齐升的热度相比还有距离。新房市场的销售情况偏弱,购房者观望情绪浓厚,房企信心不足,销售回款情况较为一般。”

  其同时表示,在融资层面,央行、住建部等部门政策频出,但从实际效果上看,房企新增银行信贷规模较小,债券市场经历大幅波动后,民企信用债新发仍未恢复,定增逐步落地但偏慢,实际完成募集资金房企仅有两家。因此,尽管政策的边际放松不断,托底思路明确,但房企现金流紧张的蔓延趋势尚未得到明显缓解,债务风险的不确定性仍在向更上层级的房企传导博冠体育。

  “从需求端整体看,行业基本面尚未触底,但从长周期看,中国城市化进程仍在不断演进,城市居民改善性需求始终存在,对长期房地产市场也无需过分悲观,待到行业拐点出现后,市场有望在合理的需求中枢上实现稳定。”胡致柏告诉记者。

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