近年来，二手房交易及租赁市场日趋活跃，中介行业随之快速发展，服务范围不断延伸，新的中介合同类型和纠纷不断涌现，案件数量亦呈上升的态势。此类案件有哪些特征？人民法院的审判思路是什么？有哪些典型案例可以借鉴？

　　今天（4月24日）上午，上海市第一中级人民法院举行房地产中介合同审判白皮书新闻发布会，通报该院近年来房地产中介合同纠纷案件审判的总体情况，并发布八件典型案例。

　　本场发布会是“抓实公正与效率·深入推进上海法院工作现代化”系列发布会的第10场。

　　上海市第一中级人民法院党组成员、副院长孙军，民事审判庭庭长周峰出席发布会，研究室副主任凌捷主持发布会。二十余家媒体记者参加发布会。

　　白皮书显示，2021年1月1日至2023年12月31日，上海市第一中级人民法院共审结349件房地产中介合同纠纷案件，其中一审仅1件，系提级管辖案件。

　　从二审结案方式上看，63.2%的案件维持原判，29.6%调解撤诉，调撤率较高。从中介标的类型来看，二手房买卖中介纠纷占比最高，共252件，占比72.21%；商业地产租赁中介纠纷次之，共53件，占比15.19%。从涉诉主体上看，一审中提起诉讼的主体多为中介方，占比72.96%；买方提起诉讼占比16.98%。二审中委托方上诉的案件占比73.90%，中介方上诉的案件占比24.21%，中介方与委托方均上诉的案件占比1.89%。从审理结果来看，中介方胜诉比例约70%，但仅两成案件全额支持了中介方主张的佣金。

　　➤ 一是交易合同未顺利履行。此时委托人往往会以此抗辩，拒绝支付居间报酬。

　　➤ 二是委托方欠缺法治意识和契约精神。主要体现在为追求利益而规避法律和政策；未全面了解、审核交易标的信息；缺乏诚信意识。

　　➤ 三是中介方服务存在瑕疵。如疏于审查交易相关信息、未尽如实告知义务、违规操作等，导致交易双方产生纠纷。

　　➤ 四是当事人证据意识薄弱。当事人缺乏专业的法律知识和经验，收集证据的意识不强，往往难以提供充分、有效的证据来支持自己的主张，导致事实认定困难。

　　➤ 五是部分关键问题认定缺乏统一标准。由于中介行业的快速发展和中介服务范围的延伸，不断涌现新的纠纷类型，现有的法律规范有时无法涵盖这些新情况，导致法律适用存在挑战。

　　➤ 六是中介市场竞争激烈，房地产政策调整等社会因素。如为争取更多的客户和市场份额，中介机构采取不正当手段等。

　　在其中一起典型案例中，俞某离婚后因出售房屋与中介公司签订《买卖居间协议1》，在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。两个月后，俞某因购房又与该中介公司签订《买卖居间协议2》，购买案外人名下房产，最终因不符合本地对离异人员住房限购政策导致无法履行协议并承担违约金26.8万元。俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而造成损失为由，起诉中介公司要求承担赔偿责任。

　　上海市第一中级人民法院经审理认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，对俞某损失存在过错。最终认定系争损失由俞某和中介公司按4：6比例分担。判决后，双方均未上诉，该判决已生效。

　　据悉，该案为上海市第一中级人民法院依法审结的首例提级管辖案件，对因限购新政致房屋买卖合同无法继续履行情况下，如何确定委托人及中介方的过错及损失后果的责任比例分担具有指导意义。

　　➤ 一是注重案件的典型性，促进类案裁判适法统一。八件案例覆盖目前审判实践中遇到的典型房地产中介合同争议问题，具有代表性，如“跳单”行为的认定问题等，有助于帮助法官厘清裁判思路，明确裁判规则，统一裁判尺度，促进“类案同判”。

　　➤ 二是案件新颖，体现行业最新发展动态。选取近三年来房地产中介合同纠纷案件中较能体现时代特性的案件，如前述涉限购新政案件，案件背景具有时代特点，裁判要旨回应时代要求。

　　➤ 三是具有教育性，引导各方规范交易行为。选取具有一定教育意义的典型案例，通过裁判说理，提高交易双方对易发纠纷点的关注度，引导群众形成良好契约精神，促进中介行业规范交易行为，以期营造文明有序的房地产交易环境。

　　发布会介绍，为有效化解房地产中介合同纠纷，上海市第一中级人民法院不断更新审判理念，创新审判权运行机制，切实保障中介合同各方当事人在房地产交易中的合法权益。

　　➤ 一是聚焦适法统一，着力提升类案审判质效。通过发布典型案例、撰写类案裁判方法等方式梳理审判常见问题，提炼并总结审理思路和裁判要点，通过召开专家法官会议、辖区法院工作会议、研讨会等方式，探讨疑难问题，统一裁判规则。

　　➤ 二是强化诉源治理，多元化解中介服务纠纷。与上海市房管局保持密切联络，共同参与疑难问题研讨，实现信息互通互联，对纠纷早预判、早治理；拓展调解撤诉工作推进方式，选任专业型调解员参与调解工作。

　　➤ 三是加强审判指导，探索适用提级管辖制度。2022年实现辖区提级管辖案件全覆盖，探索形成规模效应，打造具有普遍法律适用指导意义的示范案件，以统一裁判尺度，加强对辖区法院审判指导。

　　➤ 四是重视法治宣传，充分发挥媒体传播优势。对具有普法宣传意义以及社会关注度高的案件，除邀请媒体进行宣传报道外，充分利用自媒体优势进行通俗易懂的普法宣传。

　　“为进一步推动房地产中介服务市场有序运行，切实引导各方主体规范交易行为，保障民事主体合法权益，我院就房地产中介服务治理提出三大建议，即全面推进诉源治理，加强化解矛盾纠纷；发挥职能部门作用，全面规范中介行为；大力推动普法宣传，提升全民守法意识。”孙军在发布会上表示。

　　下一步，上海市第一中级人民法院将继续以“如我在诉”的意识践行“人民至上”理念，通过关注房地产中介合同纠纷的“小切口”，做好助推房地产交易市场健康有序发展的“大文章”。

　　中介公司在明知政策变化与委托人相关的情况下，未尽说明提示义务的应分担损失

　　俞某于2020年4月离婚，离婚协议约定夫妻及双方女儿名下原共有的房屋离婚后归女儿所有并办理了产权变更登记。2021年1月，本市出台对离异人员等予以住房限购的政策。同年4月，俞某为出售房屋，与某中介公司签订《买卖居间协议1》，在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。同年6月，俞某同样在该中介公司居间下与案外人签订《买卖居间协议2》，约定购买案外人名下的房屋。后《买卖居间协议2》因俞某不符合购房资格无法履行而解除，俞某承担违约金26.8万元。俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而造成损失为由，起诉要求中介公司承担赔偿责任。

　　上海市第一中级人民法院认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，故中介公司对俞某因限购政策致购房失败而遭受的损失存在过错。最终人民法院认定系争损失由俞某和该中介公司按4:6比例分担，中介公司应赔偿俞某损失16.08万元。一审判决后，双方均未上诉，该判决已生效。

　　政策变更背景下，中介合同双方当事人的责任分担事关房地产市场的稳定发展。人民法院在认定时，应综合当事人各自的职责、义务及履约情况等予以判定，包括委托人是否疏于了解与己相关的政策、中介公司是否向委托人提示过资质问题或主动询问过委托人购房资质相关情况。如购房者未尽注意义务，中介公司未尽充分告知提示义务，因此导致的相应损失，人民法院将依案情判令各方分担责任。

　　施某与案外人经某中介公司居间达成房屋买卖合同，三方签订居间协议。在提供居间服务过程中，该中介公司在施某咨询过户所需税费金额时，根据不动产登记簿所有权来源为“其他”的情况对施某进行询问，所得回复为购买所得。对此，该中介公司未进一步核实，仅依施某的口头答复计算税费，最终施某实际缴纳税费与中介公司估算的税费差距巨大。故施某起诉要求中介公司承担因其过错忽略计算的税费20余万元并返还已付佣金5万元；中介公司反诉要求施某支付剩余佣金1万元并负担违约金。

　　上海市第一中级人民法院认为，一审关于中介服务存在瑕疵，但税费估算非主要中介服务、无证据证明中介公司有故意隐瞒重要事实或提供虚假信息的情况，中介公司无须承担赔偿税费损失的认定正确，但一审判决中介公司因该服务瑕疵可收取中介费1万元，一审就服务瑕疵性质认定与责任承担即只收取约定佣金六分之一存在矛盾。根据案件事实，上海市第一中级人民法院酌定中介公司可收取佣金5万元，鉴于施某已支付佣金5万元，遂判决对施某要求退还佣金及中介公司要求支付剩余佣金等诉请均不予支持。

　　委托人对中介公司询问的关于房屋交易之相关信息理应如实告知，对该等信息的审核义务并非中介公司的法定义务，因委托人自身疏忽未告知导致中介公司提供服务有瑕疵的，不能认定为中介公司过错而要求其对委托人的损失予以赔偿。但中介公司对此等瑕疵服务仍应负担相应责任，具体可体现在对佣金进行扣减。至于具体扣减金额应基于案件事实，综合考虑中介公司就案涉房屋所提供的居间服务内容、瑕疵程度等予以合理酌定。

　　2020年11月3日，在某中介公司居间下，王某与李某等签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定双方经某中介公司居间，由王某购买涉案房屋，王某向某中介公司支付意向金10万元(后转为定金)。签约后，王某在某地图软件上发现涉案房屋旁边为仍在营业的墓园，认为某中介公司未妥善履行中介人报告义务，有悖诚实信用原则，遂以某中介公司和李某等隐瞒房屋周边有墓园的客观情况为由要求解除合同、返还定金。

　　经查明，王某在签约前已至涉案房屋周边地区多次看房。上海市第一中级人民法院认为，依据王某述称的知晓涉案小区周边有墓地的信息来源，可证实相关信息内容并非由房屋出售方和中介人专享。故王某作为购买方，理应自行采取高度审慎的态度，选择对其个体而言更为适宜的房屋，而不应苛求相对方负担超出法定义务或约定义务范畴的告知义务。故判决驳回王某返还定金的诉讼请求。

　　本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但主要争议在于中介公司在房屋买卖过程中履行中介服务范畴的界定。购买不动产作为一项重大的民事活动，购房者理应采取高度审慎的态度，不得苛求中介人负担超出法定或约定的义务。根据法律规定，中介人应当向委托人如实报告有关订立合同的事项，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益。而中介人履行如实报告义务的范畴一般限于与合同标的物、履约主体有关的常规信息，如委托人对于标的物或者交易相对方有特殊要求，如远离墓地等，应当与中介人进行特别约定，将其纳入中介人的约定义务范畴。否则，委托人不得以中介人未就特别事项事先告知为由主张中介人违约。

　　中介公司利用交易双方信息不对等或以与中介服务无关的理由收取的费用应予返还

　　2018年3月，委托人沈某与某中介公司签订《佣金确认单》，约定该中介公司为沈某求租提供中介服务，佣金16352元。后沈某又与该公司另行签订《租赁意向书》，约定沈某委托该中介公司承租某餐饮公司A号商铺，约定“进场费9万元”。同年4月，沈某与该餐饮公司在中介公司居间下签订租赁合同，同日沈某与该中介公司签订《协议》，约定沈某向中介公司支付9万元作为服务费，用于保证沈某与出租方签定(订)的租赁合同线月，沈某与该餐饮公司协商解除案涉租赁合同。沈某认为其支付给中介公司的9万元系进场费与履约保证双重性质，中介公司认为该款项系居间服务费。因案涉合同解除，沈某遂诉至人民法院，请求返还中介费106352元及利息。

　　上海市第一中级人民法院认为，对于争议的9万元，中介公司主张根据《协议》约定属于居间服务费，用于保证沈某与中介公司之间租赁合同的真实性。但保证租赁合同的真实性系其作为中介机构应尽的义务，其并未举证证明其提供了额外的居间服务。结合在案证据，出租人实际并未收取进场费，故二审改判中介公司返还沈某9万元及利息。

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。根据合同定义，委托人支付报酬的对价是，当中介人报告订约机会的，其保证报告信息的真实性方为履行适当；当中介人充当订约媒介的，其还要充分居中斡旋，沟通双方意思，尽力促成合同成立，方为履行适当。实践中，中介人除收取常规的佣金外，还可能在合同中设置不同的收费项目，对于后者如发生约定不明或存在争议时，人民法院应当结合中介合同性质，区分不同名目报酬的设置原因及合法合理性，对报酬条款性质进行界定并作出相应处理。

　　判断格式条款效力应从中介人是否履行提示义务及双方利益是否明显失衡等方面进行认定

　　周某某经过中介公司提供的居间服务，决定承租系争商铺，后双方签订房屋中介合同。该合同文本系中介公司提供的统一格式，其中约定，周某某委托中介公司寻找并协助促成周某某与商铺出租方签订房屋租赁合同，委托期限为2019年6月1日至7月1日(手写)；周某某不得在委托期限内及届满后90日(手写)内与中介公司介绍的出租方进行私下交易；完成签约才视为完成委托事项，周某某应付佣金2.6万元；如周某某私下交易则视为中介公司完成委托任务，中介公司有权获得佣金。2019年7月6日，周某某与涉案商铺出租方签订商铺租赁合同。但周某某以签订商铺租赁合同非基于中介公司的居间，且系争合同条款为格式条款为由，不同意支付中介公司佣金。中介公司遂提起诉讼。

　　上海市第一中级人民法院认为，周某某与中介公司签订的房屋中介合同系双方真实意思表示，应属合法有效。因中介公司已向周某某就系争条款作出合理提示说明，周某某未持异议应视为接受，故可以认定该条款非无效之格式条款。

　　判断中介公司提供的格式条款效力，应从中介公司是否履行了合理的提示说明义务、委托人对该等条款对其权利作出的相关限制是否自愿接受等事实出发，并且需要审查相关约定内容是否存在免除提供格式条款一方的主要责任或是加重相对方义务等容易导致双方利益产生重大失衡的情形来判断。不能仅凭合同是一方提供的打印件或是事先准备好的，即推定为格式条款而主张无效。

　　中介机构已履行主要中介服务后委托人通过其他中介签订合同，可认定为“跳单”

　　2019年4月，某实业公司就涉案房屋发布招租信息，同年6月，某中介公司经办人带某网络公司员工至该实业公司查看涉案房屋。其后，该实业公司通过中介公司向承租人提供房屋基本状况、相关图纸等信息。同年7月，承租人在该中介公司陪同下第二次看房，并就单价、图纸等信息进行了磋商。实业公司向该中介公司发送邮件表示在其推荐下正与承租人进行接洽。2019年7月16日，实业公司又与案外人某企业服务公司首次接触，某企业服务公司亦带同一承租人看了系争房屋，2019年8月，经案外人某企业服务公司联系，实业公司与承租人开始商谈，并于2019年9月签订《框架协议》，约定承租涉案房屋。成交后，某中介公司向该实业公司提出结佣，实业公司认为系案外人某企业服务公司推荐而促成租赁，拒绝结佣。某中介公司遂诉至人民法院。

　　上海市第一中级人民法院认为，某实业公司与某中介公司虽未签订书面的居间协议，但双方成立事实上的居间合同关系。承租人与出租人利用了某中介公司提供的交易机会，并在前期磋商成果的基础上进一步议定了租赁合同的内容。虽然承租人与出租人均称系在案外人的推荐下建立了租赁合同关系，但该案外人系出于招商引资、服务企业之目的而推动租赁合同关系之成立，所提供的服务亦与某中介公司提供的中介服务性质不同，内容也不冲突，故无法认定租赁系案外人促成，某实业公司应当向该中介公司支付相应的居间报酬。

　　根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条，判断委托人是否构成跳单，核心在于判断委托人是否利用了前手中介活动的成果。司法实践中，通常考虑以下因素：前手中介合同的履行进度、未继续履行的原因，后手中介人介入的时间、主体性质、服务内容、在交易促成上发挥的作用，委托人是否实质向后手中介人支付报酬等。综合以上因素，本案委托人构成跳单，应当向前手中介人支付报酬。

　　张某为投资商铺通过网络平台联系某中介公司员工王某，经王某介绍认购了案涉商铺，并根据王某的指示转账9.99万元至案外人个人账户。后其得知中介公司的佣金由开发商支付，无需购房者承担，且得知其转账的账户为王某母亲账户而非王某告知的系中介公司财务人员的账户，张某认为中介公司存在欺诈，故起诉要求中介公司退款并赔偿损失。

　　经查，王某当时确系该中介公司员工，案涉商铺位于中介公司代理销售楼盘内，但张某购买案涉商铺所签订的协议、手续等均反映出是二手房买卖，无证据证明案涉商铺属于中介公司代理销售范围。另张某当时并未签订中介合同，在明知其转账的账户系个人账户而非公司账户的情况下，并无证据证明王某系根据中介公司指示要求购房者向该个人账户支付应由公司收取的费用，故王某要求张某向个人账户转账的行为不能认定为职务行为，张某主张与中介公司间存在合同关系，理据不足。最终，人民法院对于张某要求中介公司退款并赔偿损失的诉讼请求未予支持。

　　职务行为是用人单位授权劳动者对外代表其行使权利、承担义务的行为，职务行为产生的后果一般由用人单位承担。中介公司员工行为是否属于职务行为，应从其行为是否由中介公司授权，行为是否发生在工作时间、场所，行为是否以中介公司的名义实施，是否为中介公司谋取利益等方面综合考量。一般而言，中介公司收取中介费应在居间合同中明确约定相应的监管账户，或是中介公司的法人收款账户。委托人切忌仅根据中介公司员工口头指令将钱款付至与中介公司无关的其他账户中，以免造成损失。

　　2020年5月19日，某餐饮公司作为出租方、案外人周某作为承租方与某中介公司订立居间协议，载明周某愿意在中介公司居间下以相应条件承租某餐饮公司物业。同日，某餐饮公司确认中介公司已完成全部居间服务，其应按约向居间方支付佣金。后因承租人周某违约致商铺转让协议未履行，某餐饮公司以此为由不支付居间费。中介公司遂起诉要求某餐饮公司支付居间费3.25万元及逾期付款违约金。

　　上海市第一中级人民法院认为，双方签订的代理协议明确约定某中介公司的义务是为某餐饮公司寻找合适的商户，协助某餐饮公司与承租方签署房屋租赁或合作经营合同。此后双方及案外人签订了房屋居间协议，某餐饮公司与案外人签订了相应的商铺转让协议，故中介公司已经完成了合同约定的居间义务，且某餐饮公司也出具了佣金确认书。后期案外人违约实非中介公司造成，某餐饮公司以此为由拒付佣金无依据。

　　居间合同明确中介人的义务是为委托人寻找合适的商户，协助委托人与案外人签署房屋租赁或合作经营合同。其后在中介人的居间下，委托人与案外人签订了商铺转让合同，亦即居间义务已经完成。此等情况下，后因案外人违约导致委托人与案外人之间的合同不能继续履行，案外人违约非中介人造成，委托人仅以案外人违约为由拒绝支付佣金缺乏依据，人民法院均不予支持；就案外人的违约责任，委托人可另行主张。

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