博冠体育女士们、先生们，今天是国务院办公室2009年第一场新闻发布会，这里向记者朋友问一声新年好。今天我们请了住房和城乡建设部副部长齐骥请他介绍促进房地产市场健康发展的有关问题。出席发布会的还有国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿先生、财政部税政司副司长王晓华女士、中国人民银行金融市场司副司长霍颖励女士。
女士们、先生们，媒体朋友们大家上午好。元旦刚刚过去，国务院新闻办就安排了由国家发改委、财政部、人民银行和住房城乡建设部的有关负责同志在这儿同大家见面，就当前房地产市场健康发展的有关问题举行新闻发布会，我们感到非常高兴。
近几年来，我国的房地产业得到了长足的发展。为人民群众提供了大量的高品质的商品住房。为改善我国城镇人居环境，提高居民住房条件都作出了很大贡献。当然，房地产业在发展过程当中，也经历了不少的曲折和困难，房地产市场既关系着国家宏观经济发展，也关系着人民群众的切身利益。因此，受到了社会的广泛关注。经过房地产市场宏观调控，2007年以来，商品房价格上涨过快的势头得到遏制。
但是从去年下半年以来，特别是进入四季度以后，受国际金融危机和国内经济发展增速放缓的影响，加之房地产市场自身的调整等诸多因素，商品房的销售量呈现萎缩。为进一步贯彻和落实党中央、国务院关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来。发挥房地产市场在扩大内需中的积极作用，根据国务院的要求，住房和城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、人民银行等有关部门，在已经出台的一些政策的基础上，经过了多次的调研和论证，我们又提出了有关鼓励住房消费、促进房地产健康发展的政策建议。
去年12月17日，总理主持召开国务院第40次常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月20号国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔2008〕131号），提出了六个方面的政策和措施。
下面我和发改委、财政部、人民银行的相关负责同志愿意就朋友们关心的问题作一些解答。
请问齐骥副部长，加大保障性住房建设会不会冲击到正常的房地产秩序？国家将采取哪些措施保证保障性住房的建设？
我理解你提出的问题包括两个方面，一个方面是保障性住房建设和商品房市场之间的关系，另外一个方面是政府如何来加大投入保证保障性住房的如期、如量建设。
在国办[131]号文中提出，政府要加大保障性住房建设力度。我个人理解，房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体应该说是分得清的。中国正在发展过程当中，我们的人均GDP水平和群众的收入还不高，因此即便有大量的商品住房的供应，恐怕还有一部分低收入群体他们无论如何也不可能在商品房市场当中去解决自己的住房困难。因此，国务院提出我们要加大保障性住房的供应。
保障性住房供应的增加，一方面可以解决难以通过市场解决住房问题的这部分低收入群体的住房困难。另一方面，也使得住房市场的供应比较清晰。低收入群体通过政府提供帮助的方式来解决住房问题。其他的群体更多地是通过在市场上购买或者租赁普通商品住房来解决。我认为增加保障性住房的供应，不会冲击商品房市场。刚才你提出会不会影响房地产市场的秩序，讲到秩序，增加了保障性住房的供应，会更加稳定商品房市场的秩序，随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，反而有利于平稳商品房市场的价格。当然也会使得商品房市场的秩序更加良好。
即便是有一天我们的经济发展得更好了，人民的收入水平更高了，恐怕政府仍然要帮助低收入家庭解决住房困难，换句话说仍然具有提供保障性住房的责任。
关于你问题的第二个方面，如何保障保障性住房的建设和投入。做好保障性住房这项工作主要是两方面：一是钱、二是土地。在2005年有一个静态统计，当时在全国城市有1000万户低收入住房困难家庭，一是面积小，人均住房面积10平米以下；二是功能不完善。经过几年的努力，特别是2007年国务院下发了24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以后，各地加大了保障性住房的建设力度，中央也增加了对部分困难地区的资金支持，使得1000万户当中的240多万户通过保障性住房解决了他们的住房困难问题。
国办131号文件当中提出了，我们要再用三年时间把剩下的近750万户城市低收入家庭住房困难解决，同时还要对一些国有林区、垦区、煤矿这些地方的棚户区进行改造，再解决240万户在棚户区当中住房非常困难、设备非常不齐全的这些家庭的住房困难问题。要完成这个任务，主要是资金和土地。在刚刚结束不久的中央经济工作会议上，主席提出各地要增加财政投入，增加保障性住房的供给，总理也讲到加大政府对保障性住房，特别是廉租住房投资建设的力度，确保政府保障性住房的资金、土地供应和优惠政策落实到位。给我们提出了明确任务和要求，我们将在资金筹措和土地供应这两个关键环节做好工作，以推进保障性住房目标的实现。
2007年，国务院24号文件已经明确廉租房建设的资金来源，要将公积金增值收益（依法做必要扣除）和土地出让净收益的10%作为廉租房建设资金。中央也加大了中央财政对廉租房建设的支持力度，比如去年四季度追加1000亿的中央投资中有100亿用于廉租房的建设和各类棚户区的改造。同时在131号文件中又强调，通过城市棚户区改造和普通商品房项目、经济适用住房项目当中的配建，以确保廉租住房目标的完成。这当中涉及到土地的问题，博冠体育国土资源部最近印发了《国土资源部关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》，明确要优先安排保障性住房建设用地，同时明确提出对于纳入中央投资计划的城镇廉租住房、棚户区改造等保障性住房建设，县、市国土部门要加快供地，博冠体育尽快落实到具体的地块上。
还有一点，在保障性住房工作方面，要进一步强化地方政府的责任。我们提出由省级政府负总责、市县政府抓落实，把保障性住房的目标完成情况纳入到是否履行好政府责任的高度上来认识。
有两个问题，第一个问题请问央行的霍司长，当前房地产金融情况及运行情况如何？第二问题，最近国务院发的若干意见中关于房地产信贷政策是如何考虑的？请问齐部长关于意见中也提到要支持我们的企业要合理促销，在这方面有什么政策支持吗？
非常感谢你的提问，借这个机会很高兴能够向您和在座的媒体介绍一下最近房地产的金融运行情况以及2008年以来有关房地产金融政策调整的基本考虑。
首先说说最近房地产金融运行的基本情况。总体上来看，2008年以来，由于受到住房需求下降的影响，房地产信贷增速出现了持续回落的态势。因为12月份的数字还没有出来，我把截至08年11月份的数字报一下。截至08年11月末全国房地产贷款余额5.24万亿，同比增长10.3%，增速比10月份回落1.9个百分点，比去年同期回落了20.6个百分点。相比较来看，个人住房贷款回落幅度较大，11月末，个人住房贷款余额同比增长了10.6%，比去年同期低25.8个百分点。需要和大家说明一点，随着1998年住房改革以后，商业银行发放个人住房贷款支持居民个人住房消费、惠民安居、实现购房安居上面发挥了非常大的作用。目前个人住房贷款余额2.95万亿，比97年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。
住房贷款业务快速增长的同时，也成为商业银行的优质资产。即便去年房地产市场经过了调整，价格发生了大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，都远远低于各项贷款的不良率。
2008年是不平凡的一年，克服了自然灾害以及世界金融动荡的冲击，在党中央、国务院的领导下，整体上讲，经济保持了平稳的发展和社会和谐稳定。当前，国际金融危机对我国经济的已经逐渐显现，房地产业是国民经济的支柱产业，连接着投资和消费。房地产市场的健康发展，对我国的国民经济的健康发展，促进消费，以及改善民生等等都有十分重要的意义。考虑了与有关政策的衔接。10月22日，人民银行发布了302号，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，同时要求商业银行对居民首次购买普通自住房和改善性住房的贷款需求，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。
第三，改进住房金融服务，避免“一刀切”。我国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均；此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务。若干意见进一步明确了居民购买首次自住房享受优惠的贷款利率和首付款优惠政策的同时，对于购买改善性住房，同时可以享受优惠的贷款条件，对于其他住房贷款，由商业银行借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上，合理评估风险后确定贷款利率。
第四，要加强对风险的防范。首先考虑的是首付款比例作为防范风险的一个重要参数，将首付款比例确定在一个合理水平。从美国次贷危机的情况来看，如果首付款比例过低，在房地产抵押物价值出现大幅度下降以及借款人偿付能力出现问题的时候往往会造成一定的金融风险。因此我们对商业银行最低的首付款比例调整为20%，同时要求商业银行要根据借款人的购房实际情况，以及借款的信用记录，以及借款人的收入、偿还能力等风险因素合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例。第二个方面，规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，这样也有利于防范信贷风险。
另外还有一个重要考虑，经过最近几年的商业银行股份制改造，公司治理机制进一步完善，内部控制机制进一步健全，有一定的抗风险能力，在此基础上还要求商业银行加强内部控制，密切监测房地产市场运行情况，推动房地产市场的健康发展。
齐部长，国务院上个星期发布国家要展开房地产投资信托基金的试点，请问能否说明这个试点的具体内容，什么时候开始，和对全国的房地产市场有什么影响？
由于目前中国房地产开发企业的融资渠道比较单一，主要是通过商业银行融资，人民银行正在牵头拟定一个房地产投资信托基金工作方案。涉及到这个方案的具体内容和目前所处的阶段，我不是太清楚，我建议你们通过人民银行来了解更详细的内容。
房地产投资信托基金的事情，根据国务院的要求，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，我们现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。这个方案我们打算在会商有关部门后报国务院同意，然后进行试点。
我简单介绍一下我们的初步考虑，由于受美国次贷危机的影响，市场上对结构性产品都有一定顾忌。所以房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范，这是一个初步考虑。此外产品模式上要尽量简单化。国外的产品模式比较多，我们拟在吸取美国次贷危机的经验基础上，力求简化产品链条，提高产品透明度，设计符合我们国家法律要求以及适合我们国家投资购买的房地产信托产品。
有关资金筹措的问题，三年时间中央政府要解决城市低收入家庭住房困难和棚户区改造问题，完成这个目标需要大量资金投入，国家在这方面有什么考虑？第二个问题我请问齐部长，我们注意到最近高盛发出了一份报告说虽然中央的刺激内需政策产生了一定的作用，但是会在2009年下半年减效，不知道你如何看待？
关于保障性住房资金投入渠道，主要是两方面：一是中央政府加大支持力度，今年中央政府投资将会把廉租住房建设和棚户区改造投资作为一个重要方面，贯彻中央关于加大改善民生力度的决策。同时，将会提高对中西部地区廉租住房建设的中央补助标准。第二个方面是地方各级政府要加大资金投入，廉租住房建设是各级政府的重要职能，刚才齐部长介绍了，除了公积金增值净收益部分，还有土地出让净收益中不低于10%的部分用于廉租住房建设，各级地方财政还要加大建设资金投入用于廉租房建设。
同时，对于承建廉租住房和棚户区改造任务的房地产开发企业，国家出台了专门的办法加大金融支持力度。通过以上渠道来共同解决廉租住房建设和棚户区改造的资金问题。今年，廉租住房的建设任务，包括租赁补贴部分，要解决260万户。同时还要解决80万户棚户区改造问题。这些方面中央各部门都做了详细规划，包括资金投入方面，我们想通过中央投资支持，包括地方各级政府的投入，会很好地完成这个任务。
第二个问题和刚才中新社这位记者提出的有点相关，我一并回答。我们注意到不单单是国外投资机构，国内很多机构和专家对中国2009年的房地产走势都有不同的预测。对某个机构的预测我不做评价。但是有一点可以和大家讲，目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常驻人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米。因此，应该说商品住房是有一个潜在的巨大的需求。至于你刚才讲到的商品住房价格，我想随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，正像131号文件所提到的主动采取措施以合理价格促进商品住房消售，以释放潜在的住房需求。
我想问一下2008年具体的数据到底是怎么样的？任何有象征意义或者指示性意义的数字都行。
不知道你具体指哪个数据？我给大家报一个粗的数字，由于2008年12月统计数字还没有出来，预计2008年全国商品房的销售面积约6亿平方米左右。其中商品住房销售面积约5亿平方米左右。
齐部长，现在有一个说法，就说我们有三座大山，其中一座大山就是住房，不知道齐部长是否认同学术界包括民众的这一看法？现在房地产市场遇到了一些问题，会影响到我们的财政收入和金融安全，我想问中央政府是不是在重新定位政府、房地产、开发商和银行之间的关系，比如降低地方政府财政对房地产市场的过度依赖。
不知道你具体指哪个数据？我给大家报一个粗的数字，由于2008年12月统计数字还没有出来，预计2008年全国商品房的销售面积约6亿平方米左右。其中商品住房销售面积约5亿平方米左右。
齐部长，现在有一个说法，就说我们有三座大山，其中一座大山就是住房，不知道齐部长是否认同学术界包括民众的这一看法？现在房地产市场遇到了一些问题，会影响到我们的财政收入和金融安全，我想问中央政府是不是在重新定位政府、房地产、开发商和银行之间的关系，比如降低地方政府财政对房地产市场的过度依赖。
“三座大山”的说法我听说过，我想可能更多是描述居民在生活的某些方面遇到了很大的困难。比如说我们可以看到，包括北京在内，在城乡结合部有大量的简易住房，我们称之为棚户区。还有一些居民由于自己没有住房，可能借居于家长、亲戚朋友的住房。博冠体育正因为有这样一部分群体，特别是低收入家庭住房面临这么大的困难，所以中央才下决心，争取用三年时间，力争把这些靠自己能力无法解决住房困难的低收入家庭，通过发展保障性住房改善居住条件，按照你的理解，就是移走了他们头上的一座山。
你谈到的第二个问题，我想随着各地经济结构的调整，相信各地财政对房地产的依赖性会越来越减弱。
请问财政部王司长，博冠体育我们注意到08年为促进房地产的健康发展，财政部出台了一些税收政策，不知道09年是否有新的考虑？
2008年，根据经济形势和房地产市场的变化情况，国家三次调整了房地产的税收政策。具体来说，第一次是2008年3月，当时为了支持廉租住房和经济适用房的建设，国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。为了鼓励住房租赁市场的发展，国家又减免了住房租赁涉及的有关税收。2008年11月，为了减轻个人购房者的负担，促进个人住房消费，第二次调整了房地产税收政策。将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税，个人销售住房还可以免征土地增值税。第三次调整就是2008年12月出台的国办131号文，规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。这次税收政策调整和原来执行的政策相比，调整了住房转让环节营业税的征免期，同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本，促进二手房市场发展，鼓励普通住房消费。
税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，博冠体育要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。
我们知道从2009年到2011年全国平均每年新增130万套经济适用房，但是仍有部分群众不符合经济适用房的购买标准，但是他们又无力购买商品房，针对这部分群众如何解决他们的困难呢，我们是否有相关的方案来解决他们的困难？
国办131号文中有这样一段描述，对于不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买商品住房的家庭，要从当地实际出发采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决其住房问题。你讲的这种情况很普遍，确实有一批城市居民，既购买不起商品住房，又不是经济适用房的供应对象，因此国家提出采取不同的方式加以解决。在这个方面，各地已经有了不少好的实践。比如说有的地方针对这些“夹心层”提出了把经济适用住房转为经济租赁房，政府限定价格，出租给这部分群体。有些地方也结合城市棚户区改造，把增量部分出售给或者租赁给这些“夹心层”的消费群体。作为住房和城乡建设部，我们将总结各地好的实践经验，酝酿出台如何解决这部分住房困难群体的政策措施。